Der Umzug ist gerade erst bezahlt, die neue Wohnung will eingerichtet werden, und auf dem alten Kautionskonto liegen noch zwei oder drei Monatsmieten. Im Raum München sind das schnell mehrere tausend Euro. Kein Wunder, dass die Frage nach der Kaution zu den häufigsten gehört, die wir nach einem Auszug hören. Die kurze Antwort: Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Die lange Antwort ist zum Glück etwas konkreter.

Was die Kaution eigentlich absichern soll

Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter. Sie deckt Forderungen ab, die nach dem Ende des Mietverhältnisses noch offen sein können, also zum Beispiel Schäden an der Wohnung, ausstehende Miete oder eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Die Zinsen, so mager sie oft sind, stehen Ihnen zu.

Der Ablauf nach dem Auszug, Schritt für Schritt

Tag der Übergabe

Hier entscheidet sich das meiste. Gehen Sie gemeinsam mit dem Vermieter durch die Wohnung und halten Sie alles in einem Übergabeprotokoll fest: Zustand der Räume, Zählerstände, Anzahl der übergebenen Schlüssel. Unterschreiben Sie nur, was stimmt, und lassen Sie sich eine Kopie geben. Fotos mit Datum von jedem Raum sind zusätzlich Gold wert.

Die ersten Wochen

Der Vermieter darf die Wohnung jetzt in Ruhe prüfen und schauen, ob noch Ansprüche bestehen. Dafür räumt ihm die Rechtsprechung eine angemessene Prüfungsfrist ein. In der Praxis sind das meistens drei bis sechs Monate, je nachdem wie kompliziert der Einzelfall ist. Nach dem Ablauf dieser Frist muss er über die Kaution abrechnen.

Wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht

Das ist der häufigste Grund, warum Mieter länger auf ihr Geld warten. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, wenn eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist. Den Rest muss er auszahlen. Die Abrechnung selbst muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Ihnen sein. Ziehen Sie also im Frühjahr aus und wird kalenderjährlich abgerechnet, kann sich der letzte Teil bis ins übernächste Jahr ziehen. Das ist ärgerlich, aber rechtlich in Ordnung.

Der Teil, den viele nicht kennen

Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe. Ihr eigener Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt dagegen erst nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde. Sie haben also Zeit, sollten aber trotzdem dranbleiben.

Was der Vermieter abziehen darf und was nicht

Abziehen darf er zum Beispiel:

• offene Miete
• eine berechtigte Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung
• Kosten für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, etwa Brandflecken im Parkett oder ein gesprungenes Waschbecken
• Kosten für die Entsorgung von Dingen, die Sie in der Wohnung, im Keller oder auf dem Dachboden zurückgelassen haben

Nicht abziehen darf er dagegen Kosten für normale Abnutzung. Leichte Laufspuren im Teppich, kleine Dübellöcher in üblichem Umfang oder verblasste Stellen an der Wand, wo jahrelang ein Schrank stand, gehören zum normalen Wohnen dazu. Auch bei Schönheitsreparaturen lohnt sich ein genauer Blick in den Mietvertrag, denn viele ältere Klauseln dazu sind nähmlich unwirksam, etwa wenn sie starre Fristen vorschreiben.

Die drei teuersten Fehler beim Auszug

Sachen stehen lassen. Der alte Kleiderschrank im Keller, ein paar Farbeimer auf dem Dachboden, das kaputte Fahrrad im Hof. Für den Mieter oft Kleinkram, für den Vermieter ein Grund, eine Entrümpelungsfirma zu bestellen und die Rechnung von der Kaution abzuziehen. Mit Aufschlag für den Aufwand. Wer vorher selbst gründlich räumt oder räumen lässt, spart sich diesen Posten komplett. Unsere Entrümpelung übernimmt das auch für Keller, Garage und Dachboden, inklusive Entsorgung. Nicht besenrein übergeben. Besenrein heißt nicht geputzt wie für die Schwiegermutter, aber eben leer, gefegt und ohne groben Schmutz. Wer das nicht schafft, riskiert Reinigungskosten. Die Kaution abwohnen. Die letzten zwei Mieten einfach nicht zahlen, weil der Vermieter ja die Kaution hat? Das ist nicht erlaubt und kann richtig Ärger geben, bis hin zu Mahnverfahren und Einträgen bei Auskunfteien. Warum das für die Bonität besonders unangenehm ist, steht in unserem Beitrag Schufa und Umzug.

So fordern Sie die Kaution zurück

Ist die übliche Prüfungsfrist verstrichen und nichts passiert, schreiben Sie den Vermieter schriftlich an. Ein kurzes, sachliches Schreiben reicht völlig: Sehr geehrte/r [Name], das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse] endete am [Datum], die Übergabe erfolgte am [Datum] laut beiliegendem Protokoll ohne Beanstandungen. Ich bitte Sie, die Mietkaution in Höhe von [Betrag] zuzüglich Zinsen bis zum [Datum, ca. zwei Wochen] auf folgendes Konto zu überweisen: [IBAN]. Sollten Sie wegen der ausstehenden Nebenkostenabrechnung einen Teil einbehalten wollen, bitte ich um Auszahlung des übrigen Betrags und eine kurze Mitteilung zur Höhe des Einbehalts. Reagiert der Vermieter nicht, sind Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht die nächsten Ansprechpartner.

Unser Rat aus der Praxis

Die meisten Streitigkeiten um die Kaution entstehen nicht wegen großer Schäden, sondern wegen Kleinigkeiten am Übergabetag. Ein vergessener Keller, ein Kratzer, den keiner fotografiert hat, ein Schlüssel zu wenig. Planen Sie deshalb die Übergabe nicht auf den Umzugstag selbst, sondern einen Tag später, wenn alles leer ist und Sie in Ruhe nochmal durchgehen können. Wenn Sie Ihren Auszug ohne Stress über die Bühne bringen wollen: Wir räumen aus, transportieren, entsorgen, was nicht mit soll, und hinterlassen die Wohnung so, dass die Übergabe entspannt läuft. Ob Umzug Dachau oder im Umland, rufen Sie uns an oder schicken Sie uns Ihre Umzugsanfrage, wir melden uns schnell mit einem Angebot. Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streitigkeiten wenden Sie sich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht.